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黔西南州城市住宅小区管理现状 发布时间:2019/1/23 9:44:49 作者:州政协 来源:州政协办 点击:6148 【字体: 【打印内容】


摘要:郡县治则天下安,小区顺则城市平。住宅小区 是城市的细胞,是城市规划的重要组成部分,是平安城市社会管理的基本构成。随着国家经济社会的高速发展,特别是在脱贫攻坚战中实施易地搬迁工程,城市规模不断扩大,居住小区也不断增多,小区管理问题尤显突出。我州 595 个住宅小区中,就有 503 个处于无物业管理或无管理状态,小区乱象、市民抱怨不言而喻。当前,我州抓好小区管理民心所向、形势逼人。
 
关键词:住宅小区 管理 乱象
 
 
 
    住宅小区是城市的重要组成部分,其管理关乎市民的生活环境,与市民生活息息相关而备受关注。规划建设的缺陷,管理的盲点导致安全隐患的存在,物管企业的能力缺失与业主素质提高等问题尤显突出。加强住宅小区管理,不断提高市民居住质量,营造管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住环境,是市民迫切愿望,也是城市政府所需。根据州政协党组 2018 年工作要点和州政协 2018 年度调研视察计划要求,在副主席黄榜泉的带领下,由州政协人口资源环境委员会牵头,组织部分州政协委员和州发改、城乡规划、民政、市场监管、住建等部门负责人组成专题调研组,自 2018 年 5 月以来开展我州城市住宅小区管理现状专题调研。调研组采取实地走访市(县)住宅小区、查阅相关资料,与房开商、物管企业、业主委员会代表召开座谈会等方式进行,广泛听取一线意见建议。形成调研报告如下:
 
    一、 基本情况
   (一)住宅小区分类情况。

    我州住宅小区分四类:一是职工福利房小区,这是比较老旧的小区,是房改后从政府职能部门剥离出来的,房屋质量差,抗震等级不高,基础配套不齐,是下步“棚改”或“城市双修”的主要对象;二是上世纪八、九十年代的经济适用房,存在户型不理想,小区功能不配套等问题;三是进入市场的房地产开发小区;四是实施易地扶贫搬迁工程的新市民住宅小区。
   (二)住宅小区和物管情况。据统计,全州 8 市(县)共有小区 595 个(兴义市 487 个、兴仁县 28 个、安龙县 8 个、贞丰县 19 个、普安县 24 个、晴隆县 7 个、册亨县 10 个、望谟县 12 个),共有物业服务企业 92 家(兴义市 40 家、兴仁县 15 家、安龙县 6 家、贞丰县 11 家、普安县 4 家、晴隆县 5 家、册亨县 4 家、望谟县 7 家),共有 107 个小区建立了业主委员会(兴义市 74 个、兴仁县 11 个、安龙县 5 个、贞丰县 6 个、普安县 2 个、晴隆县 1 个、册亨县 1 个、望谟县 7 个)。
   (三)住宅小区管理模式。全州的物业服务模式基本上有三种类型:一是开发商自建自管型。即前期物业管理模式,在开发完成后,也没有成立业主委员会,一直处于前期物业管理的模式;二是业主委托管理模式。小区成立业主委员会后,由业主选聘物业服务企业对小区进行物业管理;三是业主委员会自主管理模式。小区成立业主委员会,由业主委员会收取物业管理费,再购买服务对小区进行物业管理。
 
    二、存在问题
   (一)规划审批欠科学,导致小区规划布点乱。
1. 住宅小区规划与上位规划不相符。规划是纲,纲举目张。规划布局不合理是导致城市交通堵塞的主要原因。住宅小区规模小,小地块出让,各小区各自为政,各开各的口,致一段短短百余米道路就有若干个小区出口。还有是小区出口距离交叉口又近,部分路段布置大体量的住宅,给车辆出行带来安全隐患。如南华胜景小区车辆入口,距离道路交叉口不足 70 米,不符合设计规范,不安全。
2. 住宅小区规划设计与市民需求不配套。规划设计功能不配套,车位奇缺、绿化面积少、无室外活动空间,市民意见大。虽然不能要求每个小区都有幼儿园、医务室,但在一定规划区域内要有配套的幼儿园、小学、小广场等设施,这是营造良好居住小区的基础要求。
3. 住宅小区存在重规划、轻管理现象。一旦小区竣工验收后,政府职能部门对物管和业主委员会的管理缺失,服务监督不到位,致使部分小区存在违章建筑(如违章乱搭乱建),还有是物管企业利用业主公共活动场所搭建房屋,出租谋取营利,还有是不重视公共场地后期建设( 如金地上品小区一层架空层,是业主活动空间,是小区绿化环境的延伸,后期没有续建)。
  (二)小区物管缺位严重,存在混乱现象。
1. 住宅小区物业管理缺失。全州共有小区 595 个,有物业服务企业的 92 家,尚有 503 个小区处于无物业管理或无管理状态。部分物业管理没有资质,聘请的物业管理人员未经培训就上岗,一些管理人员行为粗鲁、不负责任,对住户耍蛮横、缺素养。部分物业管理企业进入小区后,能省则省、该维护的不维护,所有基础设施费都进入了个人腰包,干不好就拍屁股走人,小区业主无可奈何。
2.老旧住宅小区管理存在盲区。老旧房是从单位剥离出来的福利房,大多数原单位基本不再管理,出现小区卫生无人管,下水道堵塞无人通,基础设施老化,脏乱差现象严重。
3. 住宅小区业主自行管理随意性大。存在部分业主自发组建管理队伍,强行接管原有小区物管企业,接管本属于配套设施的地下停车场等,认为设施属于业主所有,均可人人有份。随意性大,违规违法现象时有发生。
4. 易地扶贫搬迁“新居住区”管理亟待解决。易地扶贫搬迁的“新居住区”维修资金和物业管理问题突出,亟待解决。维修资金的提取由所在区域地方政府解决,但物业服务费的缴纳比例过低(贫困户 10%,整体搬迁户 50%),资金缺口应有解决,才能将“新市民计划”的工作顺利实施。
5. 住宅小区文明形象有待提高。小区形象即城市形象,建设外观和空间是城市形象的有机组成部分,部分小区、甚至高层住房外乱挂防盗网、广告牌等,给市民及外来游客不安全的感受,不利于文明城市的形象塑造。
   (三)政策缺位,致使管理缺失。
1. 住宅小区管理政策缺位。2003 年 6 月 8 日,国务院颁布实施《物业管理条例》到 2007 年 8 月 26 日发布《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》。2016 年 1 月 13 日国务院第 119 次常务会议通过《国务院修改部分行政法规的决定》(国务院令第 666 号),删去《物业管理条例》第三十三条,“从事物业管理人员应当按照国家规定,取得职业资格证书,第六十一条“罚则”。2017 年 1 月 12 日,国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》,明确在前两批取消 230 项审批等事项基础上,再取消 39 项,其中建设部颁发的《物业服务企业资质管理办法》被正式取消。原来的管理利剑没有了,变为行业自律,行政主管部门(住建部门)相关办法缺失。
2. 住宅小区附属设施管理缺失。小区住房附属重要的设施电梯、变压器等设计使用寿命与房屋不同龄,房屋属永久性建筑(设计使用年限为 70 年以上),电梯寿命为 20 年左右,这样电梯和变压器到更换年龄,由谁来承担费用?电梯和变电器在高层建筑承担着垂直交通的重要使命,如今部分小区电梯使用寿命到龄,也发生变电器损坏找不到责任人现象。
   (四)法规宣传力度小,部门履职不到位。
1.法律法规宣传力度不大,市民知晓率不高。如对《物业管理条例》《物权法》的宣传不力,物业服务企业及业主对自己的权利和义务不清楚,导致物业服务不到位,业主过度主张自己的权利,忽视应该履行的义务,造成业主、物业服务企业、开发商三者矛盾突出,纠纷不断,构不成小区的文明和谐,有序管理。
2.相关职能部门履行职责不到位,缺乏联动工作机制。今年 4 月 3 日下发的《州人民政府关于进一步加强物业服务管理工作的意见》,对涉及物业服务管理的住建、发改、城乡规划、民政、市场监管等部门明确了工作职责,在调研中发现有的工作部门对《意见》贯彻落实不到位,没有按照《意见》要求改进工作思路,切实履行工作职责,各自为政,没有建立起统筹协调的联动工作机制。
    三、工作建议
   (一)科学定位,建立规划建设联动机制,从本从源解决住宅小区乱象。
1.科学规划城市住宅小区。住宅小区规划布局要符合城市总规和控规的布点要求,营造科学的城市功能和城市空间形象。
2.优化城市住宅小区功能。规划审批不能就出让小地块而审查,要将其纳入区域控规来考虑,这样才能配套区域功能完善,空间合理,环境舒适。鼓励成片成规模的开发,并将其用地指标合理整合,这样才能优化城市控制性规划空间,这样才能完善区域性功能配置,如区域幼儿园、小学、医院、市场及市民活动公园、小广场等服务设施,这样才能从根本上解决城市交通堵塞由于规划布点不合理的问题。这样才能解决一定区域要有城市公园及绿化地的环境要求等等。
3.完善城市住宅小区规划设计审批机制。深化州与市(县)规划审查共建机制,州抓大规划,市(县)抓具体,共建一个平台,不搞两张皮,不揽权、不越权,在一个平台上各负其责,及时公布审查结果及审查人名单,接受社会监督,有利于审批效率的提高和审查质量的提升,从源头上解决规划不合理问题,杜绝人为因素制约建设快速发展的要求。
4.积极发挥业务部门的职能。建设部门要参与规划审查,并按审批进行建设,以建设监督规划,以建设完善规划,发现问题要及时与规划会审,不留错误盲点。住宅小区竣工后,建设部门与规划部门会同验收备案,明晰各功能用途,明晰各房屋产权,明晰小区业主与物业企业的责任义务等,营造小区的文明和谐环境。
   (二)城市政府重视,行政主管部门履职,从规范上治理住宅小区管理乱象。
1. 加强住宅小区管理领导和推动地方立法工作。加强住宅小区物业管理的领导,健全组织机构,完善物业属地管理。抓好《州人民政府关于进一步加强物业服务管理工作的意见》的贯彻落实,各级各部门要切实履行部门职能职责,并形成联动机制。政府把住宅小区管理纳入年度业务主管部门赶考范畴,促进履职到位,使住宅小区管理矛盾从源头上得到有效遏制。为进一步强化物业管理工作,在国务院《物业管理条例》和《贵州省物业管理条例》的指导下,出台地方性法规,让物业管理工作更加细化,可操作性更强。
2. 积极引导物业服务企业依法经营。建立物业服务行业信用体系,建立黑名单制度,对服务质量低、有违法行为的物业服务企业根据相关法律法规进行通报、处罚。引导物业服务企业成立物业管理协会,充分发挥桥梁纽带作用,规范行业行为,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业服务行业的良性发展,推动行业自律。
3.抓好四类住宅小区的整改。建议州建设行政管理部门组织调研组,开展我州四类小区专项调查,摸清实底,找出四类小区各存在的症结,一类一案提出整改措施。
4.加强住宅小区电梯的管理。高层建筑已成为城市居住常态,电梯是不可缺少的重要交通工具。建议我州出台《住宅电梯管理办法》,确保市民人生安全,杜绝电梯寿命与住房不同步的安全隐患发生。
5.注重住宅小区文明安全。为营造和谐的城市住宅小区形象,让外来游客感受城市的文明安全,住宅小区外观形象是直接表达。建议研究我州《住宅小区外墙立面及空间管理办法》,杜绝外墙立体防盗窗、野广告的发生(外墙立面防盗窗安全隐患大、易脱落,可安于室内为佳)。
    (三)加大法律宣传,发挥基层组织作用,从组织上治理住宅小区管理乱象。
1. 加大物业管理法律法规的宣传教育,营造良好的舆论氛围。利用广播电视、报纸、户外广告牌、小区宣传墙等宣传方式,加大《贵州省物业管理条例》《物权法》等法律法规宣传。通过宣传增强小区业主知法守法的自觉性,加大物业从业人员培训工作力度,提高物业服务企业服务人员素质,提高服务质量和水平,以优质、诚信的服务取信业主,赢取市场。通过宣传不断增强广大业主的法制观念,督促广大业主在依法行使业主权利的同时,履行好相应的义务,努力实现权利与义务相统一,形成合力,促进住宅物业管理工作有序运转,营造良好的物业管理法制环境。
2. 充分发挥基层组织作用,增强业主自我管理意识。社区、街道办要充分发挥基层组织的综合协调服务功能,严格按照《贵州省物业管理条例》规定指导小区规范成立业主委员会,督促业主委员会和物业服务企业履行职责,对小区物业管理进行指导、监督、协调。业主委员会要收集和了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务合同的履行、切实维护小区业主的合法权益,并履行相应的义务。引导业主加保自我管理意识, 学法用法,避免过度维权,构建文明祥和的人际关系。
3.治理小区违章建设,还规划本来面目,还市民本来环境。